Wybór kredytu na sfinansowanie zakupu upragnionego mieszkania to jedna z najtrudniejszych decyzji w życiu, oznacza bowiem zobowiązanie finansowe na długie lata.
Jaki zatem kredyt wybrać? Ważne, by był on dopasowany do naszych możliwości oraz potrzeb. Comiesięczna rata będzie przecież stałym elementem pomniejszającym nasz domowy budżet przez najbliższych kilkanaście (a może nawet kilkadziesiąt) lat.
W potocznych rozmowach można usłyszeć, że ceną kredytu rozumianą jako jego całkowity koszt jest jego oprocentowanie. Jest to jednak zbytnie uproszczenie. Oprocentowanie kredytu jest tylko jednym z elementów wpływających na całkowity koszt kredytu dla kredytobiorcy. Na wysokość nominalnego oprocentowania kredytu składają się: wysokość określonej stawki referencyjnej (w Polsce dla kredytów nominowanych w złotym jest to stawka WIBOR, tj. stawka, po jakiej banki udzielają sobie nawzajem pożyczek) i marża banku. Jeśli marża wynosi 2 proc., a stawka WIBOR 3M 1,73 proc. (luty 2017 r.), to oprocentowanie takiego kredytu wynosi 3,73 proc. w skali roku. Poziom stawki WIBOR jest zmienny. Dobrze, jeśli drugi czynnik - marża - jest w okresie kredytowania stały. Dlaczego? O tym w dalszej części artykułu.
Najpierw przyjrzyjmy się kilku przykładom, by zrozumieć, jakie czynniki wpływają na koszt kredytu hipotecznego. Załóżmy, że wartość nieruchomości, którą chcemy nabyć oscyluje wokół 280 tys. zł, a wymagany przez bank wkład własny 10 proc. Wysokość kredytu wyniesie więc 252 tys. zł. Okres zobowiązania to 30 lat, a spłaty będą następowały w formie rat równych.
Na całkowity koszt kredytu mieszkaniowego wpływ ma wiele zmiennych. To m.in.:
- Oprocentowanie nominalne, czyli suma dwóch składników: marży banku i poziomu stawki referencyjnej WIBOR, wyrażona w stosunku rocznym.
- Prowizja za udzielenie kredytu, czyli opłata pobierana przez bank z tytułu udzielenia klientowi kredytu, wyrażana najczęściej jako wartość procentowa udzielonego kredytu (rzadziej jako określona kwota pieniężna). Niekiedy banki obniżają wysokość prowizji lub w ogóle jej nie pobierają, wtedy jednak oferowany kredyt ma często wyższą marżę. Czy jest to lepsze rozwiązanie? Należy to każdorazowo dokładnie policzyć, ale biorąc pod uwagę to, że kredyt mieszkaniowy jest wieloletnim zobowiązaniem zazwyczaj okazuje się, że korzystniej jest zaciągnąć kredyt o niższej marży, ale z koniecznością zapłaty prowizji niż zdecydować się na kredyt o wyższej marży, ale bez prowizji. Prowizję można zapłacić od razu, albo doliczyć do kwoty udzielanego kredytu i tym samym rozłożyć na raty.
- Ubezpieczenie kredytu, będące de facto zabezpieczeniem dla banku w sytuacji, gdyby kredytobiorca nie mógł z różnych przyczyn spłacić kredytu. W przypadku kredytów mieszkaniowych banki często wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości od zdarzeń losowych. Innym ubezpieczeniem wymaganym przez bank może być tzw. ubezpieczenie pomostowe, czyli ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki na finansowanej nieruchomości (w Warszawie trwa to od 2 do 3 miesięcy, w innych miastach krócej). Do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej bank pobiera comiesięczną opłatę, która zazwyczaj wynosi około 100-300 zł.
Banki oferują ponadto dodatkowe ubezpieczenia, takie jak np. ubezpieczenie na wypadek utraty pracy czy ubezpieczenie na wypadek niezdolności do pracy. Warto wspomnieć, że banki oferują także ubezpieczenie niskiego lub brakującego wkładu własnego. Dotyczy to klientów, którzy nie posiadają odłożonego kapitału na wkład własny, ale spełniają pozostałe kryteria kredytowe. Banki będą skłonne w takiej sytuacji udzielić kredytu, jednak pod warunkiem, że klient wykupi takie ubezpieczenie, które będzie obowiązywać do momentu wniesienia wymaganego wkładu.
Warto nadmienić, że niekiedy banki rezygnują z naliczania prowizji, albo ją obniżają, jeśli klient zdecyduje się przystąpić do określonego pakietu ubezpieczeń.
Przy kredycie hipotecznym, poza wymienionymi powyżej opłatami związanymi z kredytem, klient zdecydowany na zakup mieszkania będzie zobowiązany także do poniesienia licznych opłat dodatkowych.
- Obowiązek wyceny nieruchomości - wykonuje ją bank, a jej koszt wynosi najczęściej kilkaset złotych (w zależności od instytucji i wycenianej nieruchomości).
- Podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.
W tabeli zawarto przykładowe rozwiązania w kwestii kredytu mieszkaniowego, które są spotykane na rynku. W pierwszym przypadku, tj. kredycie bez dodatkowych kosztów, jak ubezpieczenie, całkowite koszty zobowiązania wyniosły prawie 160 tys. zł. Na samym początku klient zapłacił także prowizję w wysokości 4 788 zł. W drugim przypadku doliczono wszelkie opłaty do wartości kredytu. Łącznie zatem wartość zobowiązania wzrosła do 267 tys. zł, a przez 30 lat klient odda bankowi ponad 193 tys. zł odsetek. Różnica to zatem około 30 tys. zł.
Warto przy tym pamiętać, że wszelkie obliczenia w przykładzie nie uwzględniają zmiany poziomu stopy WIBOR przez cały okres kredytowania. Jej wzrost/spadek ma wpływ na całkowitą wartość odsetek. Jeśli poziom stawki referencyjnej WIBOR wzrasta - rata miesięczna także rośnie (wynika to ze wzrostu oprocentowania kredytu, które jest wyrażone w skali rocznej). Jeśli WIBOR spada - rata także się zmniejsza.
Każda oszczędność na kredycie w perspektywie 20-30 lat jego spłaty jest bardzo ważna. Z tego też powodu warto dopasować go do naszych możliwości i potrzeb. Pierwszym krokiem powinna być zawsze szczegółowa analiza zapisów umowy kredytowej.
pn