Płacić mniej czy krócej, czyli niższa rata lub krótszy okres kredytu

Polacy nadwyżki finansowe sukcesywnie inwestują właśnie w mieszkania. Dla wielu posiadanie własnego M4 to wciąż synonim bezpieczeństwa. Dla innych – inwestycja i sposób na dodatkowe zabezpieczenie, np. emerytalne. Niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów mieszkaniowych, a dobrze dobrane parametry kredytu pozwalają na dodatkowe oszczędności.

Jak wygląda rynek dzisiaj? Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych wyniosła w IV kwartale 2017 r. ok. 10,7 mld zł i była wyższa o 10,3 proc. w porównaniu do analogicznego okresu w 2016 r. Tyle - jak wynika z raportu "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce - IV kwartał 2017", przygotowanego przez Narodowy Bank Polski - kredytów wartościowo zaciągnęli Polacy na nowe mieszkania (http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_12_2017.pdf).

Reklama

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych trwa faza wysokiej aktywności. Zainteresowanie rynkiem pierwotnym, tj. nowymi nieruchomościami jest duże, ale - jak wskazują autorzy raportu - nadal obserwuje się niedopasowanie podaży mieszkań do wysokiego popytu. "Pomimo wzrostu rozmiarów sprzedaży produkcja mieszkań w toku nie przyrasta proporcjonalnie a liczba mieszkań gotowych w ofercie deweloperskiej jest niska. Podobnie malejący i historycznie niski jest czas sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym" - podkreślono w raporcie NBP.

Zanim weźmiesz kredyt

Niezależnie od powodów dlaczego kupujemy mieszkanie, warto pamiętać o kilku podstawowych zasadach dotyczących wysokości raty i długości spłacanego kredytu.

Kredyt mieszkaniowy to zobowiązania na kilkanaście, a niekiedy kilkadziesiąt lat. Pomiędzy wysokością raty kredytowej a okresem zobowiązania zachodzi ścisła zależność. Po pierwsze, czym dłuższy czas spłaty, tym niższa rata kredytu i większa zdolność kredytowa kredytobiorcy (chociaż ta zależy tak naprawdę od wielu czynników: Czytaj więcej https://www.edufinanse.pl/moje-kredyty-i-pozyczki/news-czym-jest-zdolnosc-kredytowa,nId,2405147). Tym samym, czym krótszy okres zobowiązania - tym wyższa rata. Po drugie jednak, spłacając kredyt szybciej ponosimy niższe całkowite koszty. Kredyt będzie tańszy dlatego, że - tłumacząc najprościej - od zaciągniętego kapitału odsetki będą naliczane przez mniejszą liczbę lat.

Zwróćmy także uwagę, że czym dłuższy okres kredytowania, tym większe prawdopodobieństwo zmiany warunków, chociażby ze względu na ewentualną podwyżkę stóp procentowych (niekorzystne dla kredytobiorcy, gdyż wysokość raty kredytowej wzrośnie) lub obniżkę stóp procentowych (korzystne dla kredytobiorców, gdyż wysokość raty spadnie). To zaś może mieć wpływ na kondycję domowego budżetu, głównie za sprawą istotnego wzrostu miesięcznego zobowiązania, tj. raty kredytowej.

Szybsza spłata?

Z jednej strony dobrze określić optymalny czas zobowiązania już na etapie podpisywania umowy. Z drugiej natomiast, w kolejnych latach, o ile finanse pozwalają, można kredyt spłacać szybciej. Jeśli dopuszczamy taką ewentualność już na etapie zaciągania kredytu - ważne, by wyjaśnić u doradcy banku czy taka możliwość jest dopuszczalna bez ponoszenia dodatkowych kosztów. W zależności od polityki instytucji finansowej udzielającej kredytu - jego nadpłata może być obciążona dodatkową prowizją. Niekiedy występuje ona po przekroczeniu ustalonego poziomu (np. dwukrotność rocznej spłaty), innym razem znów mamy pełną dowolność wcześniejszej spłaty całości bądź części zobowiązania.

Tak więc jeśli dysponujemy dodatkową gotówką możemy zdecydować się na spłatę kredytu, co powoduje, że kapitału, od którego będą naliczane odsetki jest mniej. Oznacza to, że także rata kredytu powinna być niższa (jeśli utrzymamy czas kredytowania na tym samym poziomie) lub taka sama, ale wtedy okres spłaty ulegnie obniżeniu. Tu pojawia się dylemat... Co wybrać?

Kilka lat z głowy

Im szybciej spłacimy zobowiązanie tym mniejsze odsetki zapłacimy, a to oznacza, że kredyt będzie tańszy. Nie odczujemy tego bezpośrednio w portfelu, gdyż wysokość raty pozostanie taka sama. Nie odłożymy dodatkowych pieniędzy na rzecz przyszłej emerytury, nie zainwestujemy ich. Wcześniej jednak uwolnimy te środki w całości (miesięczna rata), a nie jedynie ich część. Po całkowitej spłacie zobowiązania będziemy mogli te pieniądze (np. wysokość dotychczasowej raty) zaoszczędzić i zainwestować.

Analogicznie, obniżając ratę odczuwalną ulgę w portfelu dostrzeżemy od razu, ale kredyt będziemy spłacać przez ustalony na wstępie okres. Narażamy się na ryzyko ewentualnego wzrostu stóp procentowych bądź pogorszenie sytuacji w domowym budżecie i problemy ze spłatą. Jeśli takowe nie wystąpią - oszczędzone pieniądze miesięcznie możemy zainwestować lub odłożyć na rachunku oszczędnościowym. To może być nawet kilkaset złotych miesięcznie.

Co jest zatem lepsze? Wszystko zależy od sytuacji finansowej w gospodarstwie domowym. Jeśli rata kredytu jest zbyt wysoka - dobrym rozwiązaniem może być jej zmniejszenie. Jeśli nie mamy problemów z terminowym regulowaniem zobowiązania krótszy czas spłaty kredytu może być korzystnym rozwiązaniem. Warto także rozważyć trzecią opcję i zainwestować nadwyżki kapitału na rzecz przyszłej emerytury, wykorzystując w tym celu m.in. specjalne wehikuły jak IKE i IKZE. A kredyt spłacać dalej w dotychczasowym trybie.

kw

Dowiedz się więcej na temat: rata kredytu | kredyt

Reklama

Najlepsze tematy

Partnerzy