Kredyt mieszkaniowy bierzemy na lata. Najczęściej jest to spore obciążenie dla domowego budżetu. Głównie zwracamy uwagę na wysokość miesięcznej raty, a na drugim miejscu stawiamy takie parametry jak czas kredytowania czy jego całkowity koszt, tj. wysokość odsetek, które będziemy zobowiązani zwrócić do banku za pożyczone wcześniej pieniądze.
Na to, czy dostaniemy kredyt hipoteczny i kupimy wymarzone mieszkanie, wpływ ma wiele czynników. Instytucje finansowe stosują wewnętrzne procedury oceniając zdolność kredytową kredytobiorców, biorąc pod uwagę jego sytuację finansową, stabilność dochodów, liczbę członków w gospodarstwie domowy, dotychczasową historię kredytową, wkład własny, zawód i wiek.
Wszystkie wymienione czynniki mają wpływ na końcową ocenę składanego do banku wniosku. Nie bez znaczenia jest także sytuacja na rynku mieszkaniowym, wysokość stóp procentowych i ogólna koniunktura gospodarcza.
Zanim jednak złożymy wniosek o kredy hipoteczny - niezwykle ważne jest dokładne przeanalizowanie części składowych zobowiązania, które chcemy zaciągnąć i wybór najlepszej opcji. Szereg informacji znajdziemy w internecie. O wiele lepiej jednak jest udać się do oddziału banku/banków (po wcześniejszym umówieniu wizyty, by uniknąć kolejek) i porozmawiać z doradcą kredytowym. Może on nie tylko zaproponować lepsze warunki, ale przede wszystkim wyjaśnić zawiłości tego produktu finansowego, który nie należy do najprostszych. To nie jest przecież zobowiązanie na rok czy dwa, ale na kilkanaście, a często także na kilkadziesiąt lat.
Zwracamy uwagę na takie parametry jak marża (warto negocjować), prowizja (może być obecna lub nie), opłaty dodatkowe, np. za wcześniejszą spłatę, konieczność skorzystania z innych produktów banku, jak karta kredytowa, itd.
Jedno z pierwszych pytań będzie dotyczyć okresu kredytowania. W tym momencie warto omówić z doradcą kilka wariantów i poprosić o przeprowadzenie symulacji dla każdego z nich. Może się okazać, że będziemy mieć zdolność kredytową jedynie przy 25-30 latach kredytowania, ale przy 15-20 już nie. W takiej sytuacji rozwiązaniem jest zwiększenie wkładu własnego (o ile pozwalają na to finanse osobiste). Niewykluczone, że w innym banku nasza zdolność kredytowa będzie wystarczająca tak przy 15 latach, jak i 25. Dlaczego to ważne, by nie godzić się od razu na praktycznie najdłuższy w świetle prawa okres kredytowania, tj. 30 lat (maksymalnie można zaciągać kredyt na 35 lat)? Odpowiedź jest prosta: Całkowity koszt kredytu.
Pomiędzy czasem zobowiązania a wysokością raty zachodzi ścisła zależność:
*im krótszy okres, tym wyższa rata kapitałowo-odsetkowa
*im krótszy okres, tym niższe całkowite odsetki do spłaty
Zaciągamy kredyt w wysokości 300 tys. zł, z ratami równymi, przy oprocentowaniu 3,53 proc. (w skali roku). Pomijamy koszty dodatkowe i zakładamy, że w omawianym okresie nie dojdzie do zmiany stóp procentowych, czyli traktujemy oprocentowanie jako stałe. Jeśli zdecydujemy się na 15 lat - rata wyniesie ok. 2149 zł, a odsetki całkowite prawie 87 tys. zł; jeśli na 25 lat - rata to ok. 1507 zł, a odsetki łączne niewiele ponad 152 tys. zł. Dla 30 lat rat spada do ok. 1352 zł, ale odsetki rosną do 187 tys. zł.
Tym samym, wydłużając dwukrotnie okres spłaty, godzimy się oddać bankowi dodatkowe 100 tys. zł w postaci odsetek. Niekiedy nie ma innego wyjścia, jak wydłużenie okresu spłaty. W miarę możliwości dobrze jest jednak dopasować jego długość do realnych możliwości finansowych. To zaś oznacza, że na początek przyjmujemy maksymalny, wyrażony procentowo udział raty kredytowej w dochodach. Nie powinien on być zbyt duży. Dobrze zaś jeśli oscyluje wokół maksymalnie 30-35 proc. Granica 50 proc. to już absolutne maksimum. Jej przekroczenie może sprawiać, że wraz ze wzrostem raty, np. w wyniku podwyżki stóp procentowych - terminowe regulowanie należności będzie utrudnione, a niekiedy wręcz niemożliwe. Podobnie jak w sytuacji pogorszenia się kondycji finansowej w gospodarstwie domowym (utrata pracy przez jednego z członków, obniżka pensji, itd.).
Jak zatem dobrać wysokość raty i długość kredytowania do możliwości? Przyjmijmy, że poziom 35 proc. dochodów miesięcznych przeznaczymy na ratę kredytu. Dla 5 tys. netto jest to zatem 1750 zł. To zaś sprawia, że okres 20 letni jest w zasięgu naszych możliwości (przy 300 tys. długu i warunkach jak wyżej).
Zbyt wysoki udział raty kredytu w domowych dochodach sprawia, że oszczędzanie staje się bardzo trudne, a wręcz niemożliwe. To zaś sprawia, że wysokość miesięcznego zobowiązania wobec banku powinniśmy dostosować w taki sposób, by część wpływów do budżetu wciąż mogły trafić na rachunek oszczędnościowy lub inwestycje. Ponownie zatem wracamy do kwestii długości kredytowania i wysokości raty. Spróbujmy podsumować to, co już wiemy:
*Dłuższy okres - to wyższa zdolność kredytowa, niższa rata, mniejsze obciążenie domowego budżetu w ujęciu miesięcznym, a przez to mniejsze ryzyko nieterminowego regulowania płatności w momencie, gdy rata wzrośnie (po ewentualnej podwyżce stóp procentowych). Mniejsza rata, to także możliwość odkładania co miesiąc np. na emeryturę.
*Krótszy okres - to niższa zdolność kredytowa, wyższa rata. Niższe całkowite koszty kredytowania. Wyższe ryzyko, że ewentualny wzrost stóp procentowych, a tym samym miesięcznej raty, negatywnie przełoży się na kondycję finansów domowych. Wyższa rata, to mniejsze możliwości odkładania pieniędzy. Z drugiej strony wcześniej będziemy mogli spłacić zobowiązanie i skupić się na budowaniu kapitału, np. emerytalnego.
Podpisana raz umowa kredytowa nie oznacza, że nie można jej zmienić. Jeśli poziom dochodów z czasem wzrośnie - możemy spłacać kredyt szybciej bądź podpisać aneks do umowy i na drodze porozumienia z bankiem zwiększyć ratę kredytową i skrócić tym samym czas potrzebny do spłaty. Podobnie w sytuacji pogorszenia warunków finansowych - kontakt z bankiem to najlepsze rozwiązanie, zanim jeszcze nie pojawiły się trudności z terminową spłatą. Wydłużenie okresu to niekiedy spora ulga dla domowego budżetu.
Podstawową zasadą jest jednak, by nie zaciągać kredytu ponad potrzeby i możliwości. W końcu kredyt mieszkaniowy spłacać będziemy przez lata.
mk